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一房多租,每份合同都有效,承租人该……
作者:杨惠  发布时间:2020-09-28 18:19:21 打印 字号: | |

所谓一房多租”是指同一出租人针对同一个出租房屋先后签订多个租赁合同。出现这种情况时,谁才是“正主”?其他承租人的权益又该如何保障?

如何确定一房多租的承租人

出租人就同一房屋与不同的租客之间签订数份租赁合同,如果该合同是出租人和承租人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,根据《民法典》第143条的规定,应认定为合法有效。

但出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,出租人只能依据一份租赁合同,将房屋交付即转移占有至承租人。那么,如何确定房屋承租人?

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定,出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,在当前司法审判实践工作中,人民法院应按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

对于其中一个或者几个租赁合同不能履行的,结合《民法典》第577条的规定,出租人对无法履行的房屋租赁合同的承租人,应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的法律后果.

典型案例

(一)承租人可请求排除妨害

张某与尹某夫妇在2017年7月签订了厂房租赁合同,张某支付租赁费并使用该厂房,但2019年3月开始,郭某等三人以尹某夫妇欠钱为由强行霸占了其租赁的部分车间和门卫室,并把部分车间的大门上锁,严重妨碍了生产经营,给张某造成较大经济损失,张某诉至法院,请求判令郭某等三人立即停止侵权,退出租赁厂区并赔偿损失2万元。

本案中,张某与尹某夫妇于2017年7月签订的厂房租赁协议应依法受法律保护,被告并无证据证实其与尹某夫妇2018年8月签订的厂房租赁协议已实际履行。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定,张某属于该厂房的承租人。被告将张某租赁厂房的部分房屋占用并上锁的行为构成侵权,法院对张某要求郭某等三人排除妨害的请求予以支持。

(二)房东一房多租可能构成违约

蒲某租赁吴某的房屋经营私房菜,合同期为5年。在支付租金及押金后,吴某又将该房屋租赁给他人,他人强行占有该房屋,无奈之下蒲某搬出租赁房屋,并起诉吴某要求解除双方签订的房屋租赁合同,由吴某赔偿装潢、营业等损失。

本案中,蒲某与吴某签订的房屋租赁合同真实合法有效,因涉案房屋已经租赁给他人,蒲某搬出租赁房屋,蒲某与吴某签订的合同无法实际履行,故双方在解除之前签订的房屋租赁合同时,吴某还要承担违约责任。最终双方自愿达成一致协议,解除之前签订的房屋租赁合同,被告赔偿原告一定损失。

(三)发布虚假信息可能涉嫌犯罪

2019年7月至12月间,叶某对其房屋对外发布虚假招租信息,并先后与被害人许某、张某等6人均签订了长期房屋租赁合同,从而骗得租房款共计11万余元。后叶某被警方抓获。

本案中被告人叶某以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取他人的财物,数额较大,其行为已构成合同诈骗罪,最终获刑有期徒刑一年四个月,并处罚金四千元。

法官提示

近年来,房屋租赁市场骗局呈多发之势,“房”不胜防。租客在租赁房屋时,要擦亮双眼,尽量选择正规合法的房屋中介公司,同时掌握房屋情况和房东身份、住址等信息,要求房东尽快交付房屋并进行租赁房屋登记备案,在合同拟定时需明确违约责任条款,保障自身作为承租人的合法权益。

如出现房屋已租赁给他人,并且他人已实际占有该房屋导致租赁合同无法实际履行的情况,在合同合法有效的前提下,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条和《民法典》第577条的规定,租客不仅可以请求解除租赁合同,还可以要求出租人承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。

同时,房东也应当诚信出租,不应违背诚信原则,以隐瞒房屋已经出租事实的欺骗手段进行一房多租、虚假租房行为,如骗取多位租客数额较大财物,可能构成犯罪。

 


 
责任编辑:邢星