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违规隔断被拆除,租房合同解除后违约金如何计算?
作者:民二庭  发布时间:2020-09-28 18:20:07 打印 字号: | |

出租人把房屋出租给中介公司,公司将房屋打隔断出租,后因违反相关规定隔断被拆除不能再分租,中介公司要求减少房租,双方协商不一致合同解除,出租人可以要求赔偿多少违约金呢?近日,北京市石景山区人民法院审结了此案,一起来看看吧!

案情简介

2018年11月23日,曹某与某公司签订《房屋出租委托合同》,约定曹某将坐落于北京市石景山区某小区一房屋出租给某公司,再由某公司对外出租。委托期限自2018年12月1日起至2021年11月30日。曹某同意每年预留出30天不计算租金,作为某公司接洽承租的工作期间。工作期后从2019年1月1日开始计算租金,即自委托之日起每年某公司给曹某11个月的房租。第一年房屋租金为每月5700元,第二年房屋租金为每月6000元(一个月空置期),第三年房屋租金为每月6300元(一个月空置期)。关于违约责任,《合同》约定委托期内某公司提前退租的,应赔偿曹某一个月的合同约定的月租金为违约金。在《合同》第九条补充协议中约定曹某同意某公司打隔断、分租。

该《合同》签订后,曹某将案涉房屋交付某公司。庭审中,双方确认案涉房屋经某公司打隔断后由两居室变为三居室对外出租。后由于房管部门的督查,案涉房屋的隔断被拆除。自2019年11月24日起,双方就拆除房屋隔断后的房屋租金数额进行多次协商,曹某主张按照《合同》约定的每月6000元租金价格履行第二年的《合同》,某公司则以案涉房屋隔断已经拆除,《合同》约定的房租价格基础已丧失为由请求降低第二年的房屋租金。双方协商未果,确认于2019年12月7日解除《合同》,且某公司于当日向曹某交付案涉房屋。

庭审现场

庭审中,双方均确认《合同》第一年度即2018年12月1日至2019年11月30日依约履行合同。

曹某主张某公司应该支付其提前退租违约金,即一个月租金6000元,同时主张2019年12月的房屋租金6000元。

某公司则认为不存在违约行为,退租是因为依照政府租赁政策,必须拆除隔断导致终止合同。同时不同意支付2019年12月的房租,认为根据《合同》约定,每年第一个月为免租期,故2019年12月作为租赁合同第二年的首月应该作为房屋租金免除期。

庭审结果

法院经审理认为,曹某与某公司签署案涉《合同》,系双方的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同行使各自的权利,履行各自的义务。在租期第一年,双方能依约履行合同。

后来由于案涉房屋的隔断违反北京市房屋出租管理的规定而被拆除,致使《合同》约定的房屋租金基础发生了变化。由于曹某坚持按照《合同》约定收取第二年房屋租金,某公司则主张予以酌减,双方不能达成一致,故某公司在租期内提前退租,双方确认案涉《合同》于2019年12月7日解除,且曹某于当日收回案涉房屋。

关于案涉《合同》不能继续履行的原因,本院认为双方均有一定过错,但是某公司作为专业的房屋中介机构,理应对北京市房屋出租管理政策有清晰的认识,却仍在承租房屋内打隔断出租,过错较大。曹某作为完全民事行为能力人,在签订《合同》时认可由某公司打隔断出租,自身亦存在一定过错。故综合合同履行程度、双方过错情况,本院对曹某主张的违约金6000元进行酌减。

关于曹某主张的2019年12月租金6000元,法院认为双方已经确认2019年12月7日由曹某收回房屋,故曹某主张2019年12月8日以后的房屋租金没有依据,法院不予支持。关于某公司抗辩的2019年12月作为第二年的租金免除期,故不应该支付租金的意见,法院认为结合《合同》文义解释及房屋租赁市场的惯例来看,《合同》约定的每年一个月的租金免除期应理解为合同正常履行情况下,承租方应该享有的利益。故本院对某公司该项抗辩意见不予支持。

判决结果:1.某公司支付曹某违约金4200元;2.某公司支付曹某2019年12月1日至2019年12月7日房屋租金1400元;3.驳回曹某的其他诉讼请求。

法官释法

本案中,违规隔断被拆除后的违约金应当如何认定?

由于房屋隔断违反北京市房屋出租管理的规定而被拆除,致使合同不能继续履行,对此双方均有一定过错。

承租公司作为专业的房屋中介机构,理应对北京市房屋出租管理政策有清晰的认识,过错较大。

曹某作为完全民事行为能力人,自身亦存在一定过错。

故应按照合同履行程度、双方过错情况,酌情判定违约金的负担数额。

租房合同约定的“租金免除期”在合同解除后是否依然可以免除租金?

结合租房合同文义解释及房屋租赁市场的惯例来看,合同约定的租金免除期应理解为合同正常履行情况下,承租方应该享有的利益。在合同解除后,承租方不因此当然享有该利益,应视案件具体情况,依法支付相应租金。


 
责任编辑:邢星