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宣传广告需满足一定条件方可作为合同解除依据——田某、王某诉北京某房地产开发有限公司商品房预售合同案
作者:王洁如  发布时间:2021-12-20 16:19:25 打印 字号: | |

【案件基本信息】

1. 裁判书字号

北京市第一中级人民法院(2019)01民终X号民事判决书

2. 案由:商品房预售合同纠纷

3. 当事人

原告(上诉人):田某、王某

被告(被上诉人):北京某房地产开发有限公司

【基本案情】

2015821日,北京某房地产开发有限公司(以下简称:某公司出卖人)与田某、王某(买受人)签订《北京市商品房预售合同》,约定买受人购买某公司开发的位于石景山区某商品房,该房的用途为商业,房屋总价款1 909 427元。合同约定该商品房交付时应达到市政基础设施和其他设施的承诺的条件,即上水、下水、供电、供暖于20161231日达到使用条件,电话通信线、有线电视线于20161231日交付,敷设到户。如属出卖人原因造成在约定期限内未达到条件,出卖人应当承担完善义务及相应的违约责任。当日,双方签订《补充协议》,约定了贷款的办理、贷款的偿还、房屋交付的补充约定、产权办理和抵押登记、合同解除等内容。2015821日,某公司收取田某、王某交付的房款959 427元。20161219日,某公司将涉案房屋交付给田某、王某,田某接收房屋时签署了《业主接房验收表》,房屋验收结果:门、窗、墙面及顶棚、水暖、机电、装饰及其他均无问题。

田某、王某取得的涉案房屋不动产权证载明的房屋坐落为北京市石景山区某地;用途为商业。

诉讼中,田某、王某主张其购买涉案房屋用于餐饮,由于政策限制不能经营餐饮,合同目的无法实现,要求解除《北京市商品房预售合同》并主张某公司返款购房款、赔偿损失、支付违约金,其提供以下证据支持其主张的事实:1、销售涉案房地产项目的宣传材料及售楼处张贴该宣传材料的照片,该宣传资料载明:“定位为美食娱乐中心,业态分布地下二层:美食城。2、北京市燕京公证处的公证书,证明2017928日下午公证员与申请人至涉案房屋处取证,照片显示楼层指示牌为“B2 轻餐饮小吃、特色小吃、快餐、水吧”。某公司提出涉案项目已于2015年年底售罄,公证书照片拍摄时间为2017109日,图片中楼层展示牌系物业公司设立,与某公司无关。3、涉案项目的规划图及竣工图,图纸显示地下二层是按照经营餐饮的标准设计验收。某公司认为图纸中的标识并非明确或者限制房产的商业用途。42017920日,北京市石景山区住房和城乡建设委员会出具的《信访事项处理意见书》载明:“丁某:您于2017920日反映的某地地下二层地下空间用途的问题。我们于2017920日受理。经调查,北京市住房城乡建设委会同市民防局、安监局共同制定的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范(试行)》(京民防发[2006]16号)第八条第(9)项(2014627日新规范发布同时废止)和《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》(京建发[2014]236号)第10.3.3项的规定,地下空间禁止利用负二层及其以下设置文化娱乐场所和餐饮场所。地下空间包括人民防空工程和普通地下室”。52017128日,北京市住房和城乡建设委员会出具《信访事项答复意见书》载明:信访人信访诉求:“希望维持该地下二层商业的原来用途。本机关认为:经本机关与石景山住建委沟通了解,该项目依规已经备案,在使用上严格按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》以及北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范的相关要求执行,按照北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)中城六区餐饮业部分条目的解读办理相关事宜。我委已要求石景山区住建委严格依法办理相关手续,确保该项目普通地下室安全使用”。

诉讼过程中,田某、王某主张涉案项目未办理排水许可证,房屋不具备约定的使用功能。某公司认可涉案项目未取得排水许可证,但不影响房屋的使用。为此,法院联系北京城市排水集团有限责任公司并至石景山区水务局就排水许可证办理进度及是否影响业主排水进行调查,北京城市排水集团有限责任公司答复称:该地排水许可证已进行申请,但因设施不合格未通过审批;无排水许可证不影响排水,但会受到执法部门的处罚。石景山区水务局执法大队答复称:该地确实因为没有排水许可证受到处罚,处罚措施系罚款及整改,处罚对象系房屋的实际管理人即物业,不影响排水。

某公司不同意原告的诉讼请求,辩称涉案房屋用途为商业,双方合同中并无涉案房产可用于餐饮经营的规定,现房屋可正常用于商业或出租出售,合同目的已实现。某公司并未在广告及宣传材料中将涉案项目定位为美食娱乐中心,且未在广告及宣传材料中称地下二层将开设美食城。田某、王某提交的公证书所涉及的广告及楼层展示牌系业主联系物业公司安放,并非某公司的出售广告。即使认定某公司在出售广告及宣传材料中称地下二层开设美食城,该说明或允诺不能构成合同内容,涉案房产可经营餐饮并非涉案合同目的。且双方签订的《北京市商品房预售合同》补充协议约定本项目的广告宣传资料仅供参考,不作为交房标准或交房依据。涉案项目无需办理排污许可证,某公司没有为涉案项目办理排污许可证的义务。合同解除权系形成权,行使解除权的时间是一年,田某、王某已丧失解除权。

【案件焦点】

原告提供的宣传资料是否能作为合同解除的依据。

【法院裁判要旨】

北京市石景山区人民法院经审理认为:田某、王某与某公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定,合法有效。双方应按约定履行各自的权利和义务。田某、王某依约交付了房款,某公司依约交付了房屋,并协助田某、王某办理了涉案房屋的房屋所有权证,合同约定的主要权利义务已履行完毕。

田某、王某以涉案房屋不能经营餐饮,其购房目的无法实现为由主张解除合同。对此,法院认为,田某、王某与某公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议约定的房屋用途为商业,与田某、王某取得的涉案房屋不动产权证一致,并未具体到餐饮业。因此,就合同内容上看,不能确定田某、王某购房目的为经营餐饮。而田某、王某向法庭提交的涉案房地产项目销售宣传资料,虽然某公司对真实性予以否认,但不能提供其销售时使用的宣传资料,综合涉案房地产项目的设计图纸,法院确认田某、王某提交的宣传资料系某公司为销售涉案项目制作的,向意欲购买该项目商品房的客户发放的宣传资料。宣传资料上明确注明地下二层为美食城。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”的规定,房屋销售宣传资料载明的地下二层定位的经营业态属于要约还是要约邀请,决定了当事人应当承担的民事责任。本案中,涉案房屋按照经营餐饮而设计建设,宣传资料显示的“美食城”对于购房人产生房屋用途的心理确认。但是,房地产的价格受到建设及融资成本、市场行情、周边商业环境及配套设施等多种因素影响,并非单纯由可以经营餐饮所决定。况且,田某、王某也不能举证证明宣传资料对合同订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响。因此,宣传资料对于买受人应为要约邀请,而非要约,出卖人不履行要约邀请依法应当承担的民事责任并非违约责任。诉讼中,田某、王某主张涉案房地产项目至今未能办理排污许可证,鉴于排污许可证是否办理并不影响业主正常使用房屋,亦不影响房屋的商业用途。因此,田某、王某主张解除合同,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。其二人基于解除合同而要求的返还购房款及利息、支付违约金、赔偿税费、物业管理费等其他损失的诉求,法院均不予支持。

北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,判决如下:

驳回原告田某、王某的诉讼请求。

【法官后语】

在我国,房地产行业蓬勃发展,为防止房地产开发商夸大宣传、虚假宣传,消费者除了根据《合同法》的相关规定,请求变更、撤销合同或要求开发商承担缔约过失责任之外,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条为购买者的权利救济提供法律依据。该条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。按照这一解释,商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请,但同时具备以下条件的则为要约:1.对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺;2.内容具体确定;3.对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响。

本案中,原告主张解除合同的原因是合同目的无法实现,而合同目的无法实现的原因有二:一是地下二层无法经营餐饮项目,二是因开发商未办理排污许可证致使涉案房屋无法正常使用。排污许可证事宜经查不影响商户使用房屋,故此处只讨论涉及到宣传广告的第一个原因。笔者认为,将宣传广告作为合同解除的依据需满足以下三个条件:

一是宣传广告同时具备《解释》第三条规定的条件,缺一不可。本案中,涉案房屋系开发商开发规范围内的房屋,提供的宣传资料中称涉案项目的定位是美食城,对外宣传中亦没有排除地下二层,故该内容应属具体明确。法院亦确认宣传资料显示的“美食城”对于购房人产生房屋用途的心理确认,但能否经营餐饮项目是否对该房屋价格的确定有重大影响,即可经营餐饮的房屋价格是否高于不可经营餐饮的房屋价格,原告未提供证据证明。实践中,房地产的价格受到建设及融资成本、市场行情、周边商业环境及配套设施等多种因素影响,并非单纯由可以经营餐饮所决定。故本案中,宣传资料对于买受人应为要约邀请,而非要约,出卖人不履行要约邀请依法应当承担的民事责任并非违约责任。

二是合同条款不应与宣传广告相矛盾,或者合同条款不应排除宣传广告的内容。作为合同解除的法定条件之一,合同目的无法实现中的“合同目的”即为审查的重点,若宣传广告中宣传的合同目的和合同中明确约定的合同目的不一致或者相矛盾,则笔者认为应当以合同中明确约定的为准。虽然本案中的宣传广告不属于要约,但进一步思考一下,可经营餐饮与商业用途是否一致值得商榷。经查,涉案房屋确实符合商业用途,根据现场调查,同位置的地下二层已有各种商铺依法经营,故按照合同和补充协议的约定,涉案房屋不存在合同目的无法实现的问题。

三是宣传广告应合法合规。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。依法成立的合同,受法律保护。本案中,涉案房屋位于涉案项目地下二层,根据《中华人民共和国人民防空法》规定,城市的地下交通干线以及其他地下工程的建设,应当兼顾人民防空需要;根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范(试行)》((京民防发[2006]16号,2014627日新规范发布同时废止)和《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》(京建发[2014]236号)的规定,地下空间禁止利用负二层及其以下设置文化娱乐场所和餐饮场所。本案中所涉的宣传广告将整个项目定位为美食城,而未将地下二层排除在宣传之外,故某公司对地下二层的宣传不合法合规,此种宣传若被视为要约,并作为合同内容考虑,则讨论的不应是合同解除,而是合同效力。若合同无效,则双方根据过错各自承担相应的法律责任。在此,需要指出的是,开发商对宣传内容应遵循诚实守信的原则,依法进行宣传;而买受人亦应该对宣传内容尽到合理审慎的注意义务。

 
责任编辑:李雪洁